RAQUEL ARÉVALO TOMÉ, M. SOLEDAD OTERO GIRÁLDEZ, JACOBO DE UÑA ÁLVAREZ, Estimación de la duración residencial a partir del período de ocupación declara

PROPOSITO: inferir la distribución de la duración de residencia en la vivienda a partir de la ocupación declarada.
METODOLOGIA Y DATOS: Los datos utilizados son representativos a nivel nacional y proceden de las Encuestas de Presupuestos Familiares de 1980-81 y 1990-91 (EPF’s de 1980 y 1990) y de la Muestra Completa del Panel de Hogares de la Unión Europea del año 2000 (PHOGUE 2000). Se trata de las principales encuestas elaboradas por el Instituto Nacional de Estadística con información sobre hogares y vivienda.
Se considera que variable duración para distintos colectivos de vivienda según: el régimen de tenencia, la localización, el nivel de ingresos del hogar y el valor de la vivienda.
La duración disponible es el tiempo de ocupación de la vivienda (número de años que el hogar lleva residiendo en la vivienda que ocupa en el momento de la encuesta).
Para inferir la distribución de la duración total de residencia de los hogares, F(.), a partir de la distribución de la ocupación declarada (tiempo de ocupación en la vivienda), G(.). En el contexto de la Teoría de Procesos de Renovación. Estimo modelos econométricos propuestos para identificar la distribución del tiempo de permanencia en la vivienda para distintos grupos de hogares.
RESULTADOS: Los subgrupos atendiendo a las variables región geográfica, régimen de tenencia, nivel de renta, y precio del alquiler, permiten observar la incidencia que tienen estos factores en el tiempo total de permanencia en la vivienda.
Las diferencias más claras se aprecian cuando se consideran separadamente las viviendas en propiedad, las alquiladas y las cedidas; la duración media inferida para los hogares que poseen su vivienda (31 años) se sitúa muy por encima de la de los hogares en régimen de cesión (14 años) o de alquiler (9 años). Conclusiones similares se obtienen a partir de las duraciones medianas inferidas.
El régimen de tenencia muestra que la duración mediana inferida en 2000 es mayor que la declarada para las viviendas en propiedad (26 años frente a 19). Sin embargo, en las viviendas de alquiler ocurre lo contrario (5 años frente a 7).
También hay una importante incidencia de los niveles de renta y de los precios de alquiler sobre el tiempo total de residencia inferido. Así, son los hogares de renta más baja (cuartil 1.º) o más alta (cuartil 4.º) los que muestran las duraciones mayores, sensiblemente superiores a las de los hogares de renta intermedia (cuartiles 3.º y 2.º, respectivamente). La intuición lleva a deducir que los hogares de menor renta (cuartil 1.º) son los menos dispuestos a soportar los elevados costes de transacción derivados del cambio de vivienda,¿cómo podemos explicar la relación «mayor renta mayor permanencia» en el resto de hogares? El análisis descriptivo de los datos muestra, de forma consistente en los tres períodos muestrales, que la mayor renta está asociada al régimen de propiedad (así por ejemplo, en 2000, prácticamente el 27 por 100 de los hogares en propiedad disponen de una renta superior al valor del cuartil 3.º de la distribución total de esta variable, mientras que en arrendamiento este porcentaje ronda el 19 por 100 y en cesión el 11 por 100). Esto ayuda a justificar la mayor duración en las rentas más altas (cuartil 4.º) en un país donde la propiedad llega a representar más del 84 por 100 del parque residencial en el año 2000.
Por su parte, los hogares que residen en una vivienda de bajo precio de alquiler tienden a permanecer más tiempo en ella. A expensas de la fuerte relación existente entre las variables renta-propiedad y renta-precio de alquiler que apoyarían los argumentos anteriores, la intuición de este resultado lleva a considerar también el siguiente efecto derivado de la heterogeneidad que presenta el sector de arrendamiento español. Así, las viviendas de renta antigua (que representan un 7 por 100 del arrendamiento total en 1990) se caracterizan por un bajo alquiler y larga duración (precio congelado desde su ocupación anterior a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964) frente al arrendamiento libre (un 36 por 100) que presenta un precio sustancialmente mayor y un tiempo de ocupación menor. En una situación intermedia estaría el resto del arrendamiento (un 25 por 100 son viviendas con algún tipo de protección oficial y el 32 por 100 que no declaran su calificación legal).
La incidencia del factor geográfico parece ciertamente menor, aunque puede verse que las regiones Noroeste y Centro están caracterizadas por una mayor permanencia del hogar en la vivienda.