RELEVEVANCIA: Aporta variables explicativas
PROPOSITO: Este trabajo pretende aportar mayor evidencia empírica sobre el efecto que puede tener la selección de la muestra en base a la movilidad de los individuos sobre las estimaciones de las elasticidades renta y precio de demanda de la vivienda habitual para el caso de España. Los resultados obtenidos ponen de manifiesto que la estimación de la elasticidad precio de la demanda de vivienda en propiedad en base a muestras de mudados recientes puede llevar a una sobrevaloración de la misma. De igual forma, la consideración de mudados recientes también parece llevar a una sobrevaloración notable de la elasticidad renta para el caso de los inquilinos.
A lo largo de las últimas décadas, las investigaciones empíricas sobre demanda de vivienda han puesto de manifiesto la existencia de un amplio rango de estimaciones para las elasticidades renta y precio de la demanda (véase las revisiones de la literatura efectuadas en Harmon (1988) o Ermisch et al. (1996)). Entre las razones esgrimidas para explicar esta gran variabilidad se han señalado principalmente tres causas: la naturaleza de los datos utilizados (agrupados-micro/transversales-temporales), las diferentes medidas empleadas para evaluar la renta de los individuos o el precio de la vivienda, así como la selección de la muestra.
Con objeto de aportar una mayor evidencia empírica sobre ésta última causa, este trabajo pretende analizar el efecto que puede tener la selección de la muestra en base a la movilidad de los individuos sobre las estimaciones de las elasticidades renta y precio de demanda.
METODOLOGIA Y DATOS
Para ello, basándonos en datos de corte transversal provenientes de la muestra ampliada del Panel de Hogares de la Unión Europea (PHOGUE) para el año 2000 (fuente: I.N.E.), estimamos para el total de la muestra así como para las submuestras de “no mudados” (stayers) y de “mudados recientes” las ecuaciones de demanda bajo las dos formas principales de tenencia de la vivienda habitual (propiedad/alquiler).
En cuanto a la decisión de movilidad, esta vendrá explicada por variables similares a las incluidas en Ermisch (1996), Ermisch et al. (1996) o Colom y Molés (2004), es decir: la renta permanente y transitoria del hogar, junto con el nivel de estudios y la edad del cabeza de familia.
RESULTADOS: De los estadísticos descriptivos de las variables se desprende que los individuos que conforman la muestra de mudados presentan en media mayores valores de renta, principalmente de renta transitoria, un mayor nivel de estudios secundarios y universitarios, así como una menor edad y un mayor predominio de los hogares formados por dos adultos con uno o dos niños.
miércoles, 11 de noviembre de 2009
Goodman, Allen, Estimando el equilibrio de la demanda de vivienda para los que no cambiaron de residencia “stayers”, Journal of urban Economics 51, 1-
RELEVANCIA: Permite identificar factores que hacen a la movilidad residencial y aporta un modelo de estudio debido a que estudia y corrobora la hipótesis que es necesario estimar conjuntamente las decisiones de movilidad, régimen de tenencia y demanda de servicios de vivienda.
PROPOSITO: El estudio provee un modelo de optimización del consumidor de tiempo discreto con costos de transacción.
El principal hallazgo es que en un modelo de periodos múltiples el impacto de las variables de precio e ingreso de diferente periodo son separables y significantes, estos impactos indican la importancia de mirar a los que no se mudaron cuando se modela la demanda de vivienda.
El modelo involucra la relación entre demanda y movilidad. La mayoría de los modelos ve a los consumidores comprando casa en equilibrios o moviéndose cuando no están en equilibrio. Analiza como se relaciona y que indicadores deben ser considerados para predecir movilidad.
La mayoría de los modelos mantiene el análisis estático. Los consumidores son vistos en un punto en el tiempo, si se mueven durante el periodo de observación, se consideran que están cerca del equilibrio y su demanda de vivienda es estimada en conjunto con su decisión de movilidad de residencia. Si no se mudan su decisión de tenencia 8alquiler o propiedad) es estimada conjuntamente con la demanda de casa, bajo la premisa que están fuera del equilibrio, pero este desequilibrio no lo suficientemente severo para compensar el costo de transacción que significa mudarse.
Estos consideran los siguientes supuestos:
-Buenas expectativas formadas sobre ingresos y precios futuros.
-Bien informados sobre costos de transacción
-Costos de transacción de los propietarios son mayores que de los inquilinos.
Esta distinción explica en parte de las discrepancias entre gasto en vivienda medido agregadamente (con una elasticidad ingreso +1) y las elasticidades microeconómicas generalmente cercanas a 0,5.
La medida agregada internaliza la mayoría de las elecciones de tenencia y movilidad. Los modelos microeconómicos deben modelar la decisión de tenencia y movilidad explícitamente.
METODOLOGIA Y DATOS: Los datos provienen de de la Encuesta de Hogares Americana (American Housing Survey (AHS)), desde el periodo 1981 a 1987.
Utiliza un modelo probit bivariante
Encuentra que es valido estimar simultáneamente la decisión de tenencia y de movilidad, mostrando que la propiedad esta correlacionada con “no mudados” y el alquiler con los mudados. Encuentra un coeficiente de correlación de 0.413 para el modelo que utiliza ingreso actual y 0.43 para el modelo de ingreso permanente.
En la versión de ingreso corriente, la probabilidad incondicional de de ser propietario, dado que no se ha mudado es de 0.898y la probabilidad incondicional de no mudarse, dado que se es propietario es de 0.748. La probabilidad conjunta de de no mudarse en la casa propia es 0.700.
Las variables significativas para explicar la movilidad son el nivel absoluto del ingreso, aunque leve, indicando que mayor ingreso mayores posibilidades de no mudarse, también impacta positívame sobre la decisión de no mudarse la antigüedad en la casa, cambio en el ratio value-rent y en el ratio propietario-inquilino son significativos y con impacto positivo en la decisión de no mudarse, aunque la teoría hubiera sugerido que estarían correlacionadas con mudarse.
PROPOSITO: El estudio provee un modelo de optimización del consumidor de tiempo discreto con costos de transacción.
El principal hallazgo es que en un modelo de periodos múltiples el impacto de las variables de precio e ingreso de diferente periodo son separables y significantes, estos impactos indican la importancia de mirar a los que no se mudaron cuando se modela la demanda de vivienda.
El modelo involucra la relación entre demanda y movilidad. La mayoría de los modelos ve a los consumidores comprando casa en equilibrios o moviéndose cuando no están en equilibrio. Analiza como se relaciona y que indicadores deben ser considerados para predecir movilidad.
La mayoría de los modelos mantiene el análisis estático. Los consumidores son vistos en un punto en el tiempo, si se mueven durante el periodo de observación, se consideran que están cerca del equilibrio y su demanda de vivienda es estimada en conjunto con su decisión de movilidad de residencia. Si no se mudan su decisión de tenencia 8alquiler o propiedad) es estimada conjuntamente con la demanda de casa, bajo la premisa que están fuera del equilibrio, pero este desequilibrio no lo suficientemente severo para compensar el costo de transacción que significa mudarse.
Estos consideran los siguientes supuestos:
-Buenas expectativas formadas sobre ingresos y precios futuros.
-Bien informados sobre costos de transacción
-Costos de transacción de los propietarios son mayores que de los inquilinos.
Esta distinción explica en parte de las discrepancias entre gasto en vivienda medido agregadamente (con una elasticidad ingreso +1) y las elasticidades microeconómicas generalmente cercanas a 0,5.
La medida agregada internaliza la mayoría de las elecciones de tenencia y movilidad. Los modelos microeconómicos deben modelar la decisión de tenencia y movilidad explícitamente.
METODOLOGIA Y DATOS: Los datos provienen de de la Encuesta de Hogares Americana (American Housing Survey (AHS)), desde el periodo 1981 a 1987.
Utiliza un modelo probit bivariante
Encuentra que es valido estimar simultáneamente la decisión de tenencia y de movilidad, mostrando que la propiedad esta correlacionada con “no mudados” y el alquiler con los mudados. Encuentra un coeficiente de correlación de 0.413 para el modelo que utiliza ingreso actual y 0.43 para el modelo de ingreso permanente.
En la versión de ingreso corriente, la probabilidad incondicional de de ser propietario, dado que no se ha mudado es de 0.898y la probabilidad incondicional de no mudarse, dado que se es propietario es de 0.748. La probabilidad conjunta de de no mudarse en la casa propia es 0.700.
Las variables significativas para explicar la movilidad son el nivel absoluto del ingreso, aunque leve, indicando que mayor ingreso mayores posibilidades de no mudarse, también impacta positívame sobre la decisión de no mudarse la antigüedad en la casa, cambio en el ratio value-rent y en el ratio propietario-inquilino son significativos y con impacto positivo en la decisión de no mudarse, aunque la teoría hubiera sugerido que estarían correlacionadas con mudarse.
Arévalo Tomé, Raquel, Ferrero Martínez, Loly Otero Giráldez, Mª Soledad, de Uña Álvarez, Jacobo, Movilidad residencial en España: un análisis longitud
RELEVANCIA DEL TRABAJO: Investigación de datos de panel que permite identificar factores que hacen a la movilidad residencial.
PROPOSITO: Estima un modelo de duración en tiempo discreto para analizar la movilidad residencial con datos longitudinales. Además de la aportación que supone aplicar esta metodología en el contexto residencial español, otra novedad es trabajar con variables retardadas a la hora de estimar sus efectos sobre el cambio de vivienda en nuestro país.
METODOLOGIA Y DATOS: Las variables relevantes fueron agrupadas en tres tipos: características del individuo responsable de la vivienda residencial, características del hogar y características de la vivienda. Entre las variables referidas al individuo se considera el género, la edad, el nivel educativo, la situación laboral y el estado civil, así como su variación respecto al año anterior. En cuanto a las características del hogar, incluye el número de adultos que conviven en la familia, el tiempo de ocupación en la vivienda en el momento de ser interceptado para la encuesta, el grado de satisfacción en su vivienda residencial y el régimen de tenencia. Finalmente, entre las características propias de la vivienda ocupada con anterioridad al posible cambio se recoge su localización, así como la existencia o no de problemas internos y externos.
En cuanto al análisis de la movilidad residencial desde una perspectiva de observación longitudinal se pueden diferenciar dos enfoque distintos: modelos de elección discreta y modelos de duración. Ambos tipos de modelos permiten recoger la dinámica del cambio así como la heterogeneidad inobservable existente en los datos. Con el primer tipo de modelos se trata de explicar la probabilidad de que un hogar decida cambiar en un momento determinado en función de las variables relevantes que lo caracterizan. Sin embargo, en los modelos de duración en tiempo discreto se estima la probabilidad de que un hogar cambie de residencia en un periodo de observación dado que ha ocupado la vivienda hasta entonces. Entre otros estudios, se pueden citar, Ioannides y Kan (1996), Huang y Deng (2006), Dawkins (2006) y Kan (2007) en relación al primer enfoque, así como Henley (1998) y Boehm y Schlottmann (2006) en relación al enfoque de modelos de duración.
Frente al análisis descriptivo que supone el uso de variables observadas en el momento del cambio, las variables explicativas retardadas permiten interpretar los resultados en términos de identificar las variables que afectan a la probabilidad de que un hogar se mude de residencia en un futuro, lo que supone una novedad en España.
Datos:
Los datos empleados para el análisis proceden del Panel de Hogares Europeo (PHOGUE) para España. El PHOGUE realiza un seguimiento tanto de los hogares como de los individuos que lo componen entre los años 1994 y 2001. Los datos de periodicidad anual aportados en estas encuestas. En el caso de España, estas encuestas fueron elaboradas por el Instituto Nacional de Estadística en colaboración con Eurostat.
Metodología:
Función de riesgo o hazard. En el estudio esta función representa la probabilidad instantánea de que un hogar cambie de vivienda dado que ha permanecido en ella hasta ese momento.
La estimación del modelo cloglog se ha realizado por máxima verosimilitud. Siguiendo a Jenkins (1995), la función de log-verosimilitud a maximizar es (expresando hit(Xit)=hit por simplicidad)
logL(β,γ)=Σi Σt yitlog[hit/(1-hit)] + Σi Σt log(1-hit) (3)
donde yit es igual a 1 si el hogar i-ésimo se muda en el momento de tiempo t, y es cero en otro caso, y donde el sumatorio Σt se toma en los instantes (años) t del panel en que el hogar es observado. De esta forma, los parámetros β estimados pueden ser interpretados en el contexto del modelo continuo subyacente.
RESULTADOS:
Si bien todas las variables explicativas consideradas conjuntamente resultan significativas, a nivel individual no son estadísticamente relevantes las covariables relativas al estado civil del responsable de la vivienda y la existencia de problemas externos en la vivienda ocupada con anterioridad al posible cambio.
Respecto al efecto de las variables personales sobre el cambio de residencia, observamos como los hombres manifiestan mayor predisposición al cambio que las mujeres.
El estado civil no presenta un efecto significativo sobre la decisión del cambio residencial, ni tampoco la variación del mismo.
Por otra parte, la probabilidad de que un responsable de la vivienda con ocupación laboral decida cambiar de residencia es 1,44 veces la de un desempleado o inactivo. También se puede observar como la probabilidad de que un individuo con estudios universitarios se mueva es un 47% mayor que la probabilidad de que lo haga un individuo con estudios inferiores.
Por último, la edad también es una variable importante para explicar la movilidad residencial, cuanto más joven es el responsable del hogar mayor es su propensión a cambiar de vivienda.
Con respecto a las características del hogar, se revela como el número de adultos en la familia juega un papel negativo en la explicación del cambio de residencia. También, es menos probable que se muevan los hogares que habitan su vivienda en régimen de propiedad que los que residen en alquiler o cesión, dicha reducción se estima en un 70%.
También resulta significativo y negativo el efecto del tiempo de ocupación en el cambio residencial, así como el grado de satisfacción en la vivienda anterior al posible cambio.
Siguiendo con las variables que hacen referencia a las características propias de la vivienda, se evidencia que la existencia de problemas internos en la vivienda ocupada con anterioridad afecta positivamente al cambio residencial, mientras que los problemas externos no presentan un papel significativo. La región de residencia también tiene influencia la hora de que un hogar decida cambiarse de residencia, de forma que en Madrid, el Centro y el Este de España los hogares muestran una propensión mayor a mudarse de residencia que en el resto.
Comparando el estudio con el realizado por Ahn y Blázquez (2007) para España, que utiliza el PHOGUE para analizar decisiones conjuntas de movilidad residencial y laboral, encuentran resultados similares a la hora de explicar el cambio de residencia en las variables: genero del responsable de la vivienda, nivel educativo, régimen de tenencia y grado de satisfacción con la vivienda. A diferencia de estos autores, en nuestro estudio si resulta significativa la edad del responsable de la vivienda, y no resultan significativo ni el estado civil ni cambios en el mismo.
PROPOSITO: Estima un modelo de duración en tiempo discreto para analizar la movilidad residencial con datos longitudinales. Además de la aportación que supone aplicar esta metodología en el contexto residencial español, otra novedad es trabajar con variables retardadas a la hora de estimar sus efectos sobre el cambio de vivienda en nuestro país.
METODOLOGIA Y DATOS: Las variables relevantes fueron agrupadas en tres tipos: características del individuo responsable de la vivienda residencial, características del hogar y características de la vivienda. Entre las variables referidas al individuo se considera el género, la edad, el nivel educativo, la situación laboral y el estado civil, así como su variación respecto al año anterior. En cuanto a las características del hogar, incluye el número de adultos que conviven en la familia, el tiempo de ocupación en la vivienda en el momento de ser interceptado para la encuesta, el grado de satisfacción en su vivienda residencial y el régimen de tenencia. Finalmente, entre las características propias de la vivienda ocupada con anterioridad al posible cambio se recoge su localización, así como la existencia o no de problemas internos y externos.
En cuanto al análisis de la movilidad residencial desde una perspectiva de observación longitudinal se pueden diferenciar dos enfoque distintos: modelos de elección discreta y modelos de duración. Ambos tipos de modelos permiten recoger la dinámica del cambio así como la heterogeneidad inobservable existente en los datos. Con el primer tipo de modelos se trata de explicar la probabilidad de que un hogar decida cambiar en un momento determinado en función de las variables relevantes que lo caracterizan. Sin embargo, en los modelos de duración en tiempo discreto se estima la probabilidad de que un hogar cambie de residencia en un periodo de observación dado que ha ocupado la vivienda hasta entonces. Entre otros estudios, se pueden citar, Ioannides y Kan (1996), Huang y Deng (2006), Dawkins (2006) y Kan (2007) en relación al primer enfoque, así como Henley (1998) y Boehm y Schlottmann (2006) en relación al enfoque de modelos de duración.
Frente al análisis descriptivo que supone el uso de variables observadas en el momento del cambio, las variables explicativas retardadas permiten interpretar los resultados en términos de identificar las variables que afectan a la probabilidad de que un hogar se mude de residencia en un futuro, lo que supone una novedad en España.
Datos:
Los datos empleados para el análisis proceden del Panel de Hogares Europeo (PHOGUE) para España. El PHOGUE realiza un seguimiento tanto de los hogares como de los individuos que lo componen entre los años 1994 y 2001. Los datos de periodicidad anual aportados en estas encuestas. En el caso de España, estas encuestas fueron elaboradas por el Instituto Nacional de Estadística en colaboración con Eurostat.
Metodología:
Función de riesgo o hazard. En el estudio esta función representa la probabilidad instantánea de que un hogar cambie de vivienda dado que ha permanecido en ella hasta ese momento.
La estimación del modelo cloglog se ha realizado por máxima verosimilitud. Siguiendo a Jenkins (1995), la función de log-verosimilitud a maximizar es (expresando hit(Xit)=hit por simplicidad)
logL(β,γ)=Σi Σt yitlog[hit/(1-hit)] + Σi Σt log(1-hit) (3)
donde yit es igual a 1 si el hogar i-ésimo se muda en el momento de tiempo t, y es cero en otro caso, y donde el sumatorio Σt se toma en los instantes (años) t del panel en que el hogar es observado. De esta forma, los parámetros β estimados pueden ser interpretados en el contexto del modelo continuo subyacente.
RESULTADOS:
Si bien todas las variables explicativas consideradas conjuntamente resultan significativas, a nivel individual no son estadísticamente relevantes las covariables relativas al estado civil del responsable de la vivienda y la existencia de problemas externos en la vivienda ocupada con anterioridad al posible cambio.
Respecto al efecto de las variables personales sobre el cambio de residencia, observamos como los hombres manifiestan mayor predisposición al cambio que las mujeres.
El estado civil no presenta un efecto significativo sobre la decisión del cambio residencial, ni tampoco la variación del mismo.
Por otra parte, la probabilidad de que un responsable de la vivienda con ocupación laboral decida cambiar de residencia es 1,44 veces la de un desempleado o inactivo. También se puede observar como la probabilidad de que un individuo con estudios universitarios se mueva es un 47% mayor que la probabilidad de que lo haga un individuo con estudios inferiores.
Por último, la edad también es una variable importante para explicar la movilidad residencial, cuanto más joven es el responsable del hogar mayor es su propensión a cambiar de vivienda.
Con respecto a las características del hogar, se revela como el número de adultos en la familia juega un papel negativo en la explicación del cambio de residencia. También, es menos probable que se muevan los hogares que habitan su vivienda en régimen de propiedad que los que residen en alquiler o cesión, dicha reducción se estima en un 70%.
También resulta significativo y negativo el efecto del tiempo de ocupación en el cambio residencial, así como el grado de satisfacción en la vivienda anterior al posible cambio.
Siguiendo con las variables que hacen referencia a las características propias de la vivienda, se evidencia que la existencia de problemas internos en la vivienda ocupada con anterioridad afecta positivamente al cambio residencial, mientras que los problemas externos no presentan un papel significativo. La región de residencia también tiene influencia la hora de que un hogar decida cambiarse de residencia, de forma que en Madrid, el Centro y el Este de España los hogares muestran una propensión mayor a mudarse de residencia que en el resto.
Comparando el estudio con el realizado por Ahn y Blázquez (2007) para España, que utiliza el PHOGUE para analizar decisiones conjuntas de movilidad residencial y laboral, encuentran resultados similares a la hora de explicar el cambio de residencia en las variables: genero del responsable de la vivienda, nivel educativo, régimen de tenencia y grado de satisfacción con la vivienda. A diferencia de estos autores, en nuestro estudio si resulta significativa la edad del responsable de la vivienda, y no resultan significativo ni el estado civil ni cambios en el mismo.
Juan Antonio Módenes Cabrerizo. Julián López Colás. MOVILIDAD RESIDENCIAL, TRABAJO Y VIVIENDA EN EUROPA .Centre d’Estudis Demogràfics. 2003
RELEVANCIA: Nuevamente es un trabajo que aporta variables asociados a la movilidad residencial., se centra en variables laborales y también muestra diferencias según países, relativas a sistema residencial.
PROPOSITO: El objetivo principal es analizar la influencia del tipo de inserción laboral en la intensidad de la movilidad residencial, en relación con los principales factores conocidos (ciclos de vida y sistema residencial). Las variables laborales (disponibilidad de trabajo de los miembros del hogar, categoría profesional, estabilidad contractual) explican la existencia de los recursos necesarios y, lo más importante, de su seguridad temporal. Realiza una comparación internacional de los países europeos. El sistema residencial dominante en cada país impone respuestas de movilidad a veces divergentes ante situaciones semejantes en el ciclo laboral de las personas. Como se ha visto, los países de acceso temprano a la propiedad, los del Sur de Europa, responden con menos movilidad a los momentos o situaciones de bajos recursos e inseguridad futura. Por su lado, en los países de acceso tardío a la propiedad y recurso al alquiler de los hogares jóvenes, la inestabilidad económica y laboral va ligada a la inestabilidad residencial, posiblemente por el retraso más o menos indefinido en el acceso a la propiedad.
METODOLOGIA: La metodología empleada es descriptiva. Para limitar al máximo el sesgo sobre los indicadores globales de movilidad producidos por los movimientos de jóvenes emancipados (muy presentes en el Norte de Europa, casi ausentes en el Sur) limitaremos el análisis a la franja 30-44, etapa de relativa alta movilidad ligada a la consolidación familiar, laboral y residencial de hogares formados, excluyendo el caso especial de los jóvenes y su emancipación. El Panel de Hogares de la Comunidad Europea (ECHP) permite comparar los resultados de trece países europeos (todos los de la Unión excepto Holanda y Suecia, por razones técnicas), utilizando una misma fuente estadística.
Postula que los sistemas residenciales basados desde el inicio del ciclo residencial en la propiedad generan pocos cambios de vivienda, como es el caso de España y de otros países mediterráneos (alrededor del 4-5% de la población cambiaba de vivienda cada año a principios de los años noventa), mientras que los sistemas que dan más importancia al alquiler, como tenencia en los primeros estadios de los hogares, presentan una mayor movilidad, como en el Norte de Europa (alrededor del 8-9% anual, en Francia o Inglaterra). A su vez, el tipo de sistema residencial influye en las pautas de emancipación y formación familiar.
Las variables laborales (disponibilidad de trabajo de los miembros del hogar, categoría laboral, estabilidad contractual) explican la existencia de los recursos necesarios y, lo más importante, de su seguridad temporal. Cada sistema, cada país, ofrece oportunidades de movilidad distintas para situaciones sociolaborales quizá similares.
El trabajo analiza que movilidad residencial se observa según sean los recursos existentes y percibidos por la población de los países de la Unión Europea, teniendo en cuenta la existencia de sistemas residenciales heterogéneos.
RESULTADOS:
La tasa de movilidad residencial de los propietarios es menor que la de los inquilinos. Los individuos que habitan viviendas cedidas presentan tasas de movilidad semejantes a las de los inquilinos. Esto es así sistemáticamente en todos los países europeos contemplados, incluyendo a España.
Existe una gran diversidad internacional en las tasas de movilidad de los sujetos que vivían en alquiler. Se explica por la diversa vitalidad del mercado, la abundancia y accesibilidad de la oferta de viviendas en alquiler y la duración media de los contratos. El principal factor que explica las diferencias estatales en la intensidad de la movilidad cabe buscarlas en el peso de la propiedad en el sistema residencial.
Influencia de la calidad de la inserción laboral en la movilidad residencial:
¿Quién se mueve más, el que tiene más recursos para ajustar su vivienda a sus cambiantes necesidades y preferencias, o bien el que no puede garantizar su estabilidad residencial?
Avala ambas respuestas. Las categorías profesionales extremas registran en la mayoría de países más movilidad residencial que la categoría intermedia, mayoritaria. Por un lado, los sujetos con más recursos pueden ajustar continuadamente su vivienda a las necesidades cambiantes del hogar o a sus expectativas. Por otro, los sujetos con menos recursos no podrían estabilizar su ubicación residencial mediante la compra y estarían sometidos a la mayor movilidad del mercado de alquiler. La mayoría no estarían influidos ni por los rigores de los últimos ni por las ventajas de los primeros, y por ello tendrían una movilidad menor.
Otro elemento importante en la gestión de las carreras residenciales es la percepción respecto de la solidez de los recursos disponibles. La seguridad en el mantenimiento futuro de la situación actual juega un papel importante: estar parado, tener un contrato eventual, no contar con un doble ingreso en el hogar son impedimentos para la realización de las decisiones residenciales más deseadas, mientras que trabajar, tener un contrato indefinido y doble ingreso influyen positivamente en las decisiones residenciales, independientemente del nivel de ingresos.
Estas decisiones tendrán en cuenta el margen de maniobra que ofrece el sistema residencial disponible. Y ante situaciones parecidas, puede que encontremos respuestas residenciales opuestas.
Los sujetos parados tienen sistemáticamente una movilidad residencial más alta que los sujetos ocupados, aunque unos y otros tienen un nivel de movilidad global bastante determinado por el sistema residencial en que viven: la inestabilidad residencial de los parados es mucho mayor en comparación con la de los ocupados en países con un papel importante del alquiler en el sistema residencial. En general, en todos los países con mayor movilidad de los parados, estos individuos están condicionados a permanecer durante más tiempo en el sector de alquiler, más inestable, sin poder dar el salto a la propiedad. En cambio si el sistema predomínate es la propiedad, los parados son tan estables o más que el resto de sujetos.
Generalmente, los adultos en situación de de contrato eventual tienen una mayor inestabilidad residencial. Sin embargo, la llegada de la estabilidad laboral es aprovechada para mejorar en la carrera residencial, respondiendo quizá a necesidades ligadas a la familia o la vivienda.
Cuando sólo uno de los dos miembros trabaja, las tasas de movilidad son más altas ya que no es posible realizar con facilidad el tránsito del alquiler a la propiedad. Las parejas de doble ingreso tienen una menor movilidad porque el porcentaje de propietarios aumenta.
En España, la mejora residencial dentro del sistema residencial necesita del doble ingreso; por ello, las parejas biactivas tienen la tasa de movilidad más alta. El caso español lo encontramos además en Italia, Portugal y, también, en Alemania.
Por último, en la mayoría de países la insatisfacción con la distancia recorrida diariamente para ir al trabajo no es un factor determinante de la movilidad residencial.
PROPOSITO: El objetivo principal es analizar la influencia del tipo de inserción laboral en la intensidad de la movilidad residencial, en relación con los principales factores conocidos (ciclos de vida y sistema residencial). Las variables laborales (disponibilidad de trabajo de los miembros del hogar, categoría profesional, estabilidad contractual) explican la existencia de los recursos necesarios y, lo más importante, de su seguridad temporal. Realiza una comparación internacional de los países europeos. El sistema residencial dominante en cada país impone respuestas de movilidad a veces divergentes ante situaciones semejantes en el ciclo laboral de las personas. Como se ha visto, los países de acceso temprano a la propiedad, los del Sur de Europa, responden con menos movilidad a los momentos o situaciones de bajos recursos e inseguridad futura. Por su lado, en los países de acceso tardío a la propiedad y recurso al alquiler de los hogares jóvenes, la inestabilidad económica y laboral va ligada a la inestabilidad residencial, posiblemente por el retraso más o menos indefinido en el acceso a la propiedad.
METODOLOGIA: La metodología empleada es descriptiva. Para limitar al máximo el sesgo sobre los indicadores globales de movilidad producidos por los movimientos de jóvenes emancipados (muy presentes en el Norte de Europa, casi ausentes en el Sur) limitaremos el análisis a la franja 30-44, etapa de relativa alta movilidad ligada a la consolidación familiar, laboral y residencial de hogares formados, excluyendo el caso especial de los jóvenes y su emancipación. El Panel de Hogares de la Comunidad Europea (ECHP) permite comparar los resultados de trece países europeos (todos los de la Unión excepto Holanda y Suecia, por razones técnicas), utilizando una misma fuente estadística.
Postula que los sistemas residenciales basados desde el inicio del ciclo residencial en la propiedad generan pocos cambios de vivienda, como es el caso de España y de otros países mediterráneos (alrededor del 4-5% de la población cambiaba de vivienda cada año a principios de los años noventa), mientras que los sistemas que dan más importancia al alquiler, como tenencia en los primeros estadios de los hogares, presentan una mayor movilidad, como en el Norte de Europa (alrededor del 8-9% anual, en Francia o Inglaterra). A su vez, el tipo de sistema residencial influye en las pautas de emancipación y formación familiar.
Las variables laborales (disponibilidad de trabajo de los miembros del hogar, categoría laboral, estabilidad contractual) explican la existencia de los recursos necesarios y, lo más importante, de su seguridad temporal. Cada sistema, cada país, ofrece oportunidades de movilidad distintas para situaciones sociolaborales quizá similares.
El trabajo analiza que movilidad residencial se observa según sean los recursos existentes y percibidos por la población de los países de la Unión Europea, teniendo en cuenta la existencia de sistemas residenciales heterogéneos.
RESULTADOS:
La tasa de movilidad residencial de los propietarios es menor que la de los inquilinos. Los individuos que habitan viviendas cedidas presentan tasas de movilidad semejantes a las de los inquilinos. Esto es así sistemáticamente en todos los países europeos contemplados, incluyendo a España.
Existe una gran diversidad internacional en las tasas de movilidad de los sujetos que vivían en alquiler. Se explica por la diversa vitalidad del mercado, la abundancia y accesibilidad de la oferta de viviendas en alquiler y la duración media de los contratos. El principal factor que explica las diferencias estatales en la intensidad de la movilidad cabe buscarlas en el peso de la propiedad en el sistema residencial.
Influencia de la calidad de la inserción laboral en la movilidad residencial:
¿Quién se mueve más, el que tiene más recursos para ajustar su vivienda a sus cambiantes necesidades y preferencias, o bien el que no puede garantizar su estabilidad residencial?
Avala ambas respuestas. Las categorías profesionales extremas registran en la mayoría de países más movilidad residencial que la categoría intermedia, mayoritaria. Por un lado, los sujetos con más recursos pueden ajustar continuadamente su vivienda a las necesidades cambiantes del hogar o a sus expectativas. Por otro, los sujetos con menos recursos no podrían estabilizar su ubicación residencial mediante la compra y estarían sometidos a la mayor movilidad del mercado de alquiler. La mayoría no estarían influidos ni por los rigores de los últimos ni por las ventajas de los primeros, y por ello tendrían una movilidad menor.
Otro elemento importante en la gestión de las carreras residenciales es la percepción respecto de la solidez de los recursos disponibles. La seguridad en el mantenimiento futuro de la situación actual juega un papel importante: estar parado, tener un contrato eventual, no contar con un doble ingreso en el hogar son impedimentos para la realización de las decisiones residenciales más deseadas, mientras que trabajar, tener un contrato indefinido y doble ingreso influyen positivamente en las decisiones residenciales, independientemente del nivel de ingresos.
Estas decisiones tendrán en cuenta el margen de maniobra que ofrece el sistema residencial disponible. Y ante situaciones parecidas, puede que encontremos respuestas residenciales opuestas.
Los sujetos parados tienen sistemáticamente una movilidad residencial más alta que los sujetos ocupados, aunque unos y otros tienen un nivel de movilidad global bastante determinado por el sistema residencial en que viven: la inestabilidad residencial de los parados es mucho mayor en comparación con la de los ocupados en países con un papel importante del alquiler en el sistema residencial. En general, en todos los países con mayor movilidad de los parados, estos individuos están condicionados a permanecer durante más tiempo en el sector de alquiler, más inestable, sin poder dar el salto a la propiedad. En cambio si el sistema predomínate es la propiedad, los parados son tan estables o más que el resto de sujetos.
Generalmente, los adultos en situación de de contrato eventual tienen una mayor inestabilidad residencial. Sin embargo, la llegada de la estabilidad laboral es aprovechada para mejorar en la carrera residencial, respondiendo quizá a necesidades ligadas a la familia o la vivienda.
Cuando sólo uno de los dos miembros trabaja, las tasas de movilidad son más altas ya que no es posible realizar con facilidad el tránsito del alquiler a la propiedad. Las parejas de doble ingreso tienen una menor movilidad porque el porcentaje de propietarios aumenta.
En España, la mejora residencial dentro del sistema residencial necesita del doble ingreso; por ello, las parejas biactivas tienen la tasa de movilidad más alta. El caso español lo encontramos además en Italia, Portugal y, también, en Alemania.
Por último, en la mayoría de países la insatisfacción con la distancia recorrida diariamente para ir al trabajo no es un factor determinante de la movilidad residencial.
RAQUEL ARÉVALO TOMÉ, M. SOLEDAD OTERO GIRÁLDEZ, JACOBO DE UÑA ÁLVAREZ, Estimación de la duración residencial a partir del período de ocupación declara
PROPOSITO: inferir la distribución de la duración de residencia en la vivienda a partir de la ocupación declarada.
METODOLOGIA Y DATOS: Los datos utilizados son representativos a nivel nacional y proceden de las Encuestas de Presupuestos Familiares de 1980-81 y 1990-91 (EPF’s de 1980 y 1990) y de la Muestra Completa del Panel de Hogares de la Unión Europea del año 2000 (PHOGUE 2000). Se trata de las principales encuestas elaboradas por el Instituto Nacional de Estadística con información sobre hogares y vivienda.
Se considera que variable duración para distintos colectivos de vivienda según: el régimen de tenencia, la localización, el nivel de ingresos del hogar y el valor de la vivienda.
La duración disponible es el tiempo de ocupación de la vivienda (número de años que el hogar lleva residiendo en la vivienda que ocupa en el momento de la encuesta).
Para inferir la distribución de la duración total de residencia de los hogares, F(.), a partir de la distribución de la ocupación declarada (tiempo de ocupación en la vivienda), G(.). En el contexto de la Teoría de Procesos de Renovación. Estimo modelos econométricos propuestos para identificar la distribución del tiempo de permanencia en la vivienda para distintos grupos de hogares.
RESULTADOS: Los subgrupos atendiendo a las variables región geográfica, régimen de tenencia, nivel de renta, y precio del alquiler, permiten observar la incidencia que tienen estos factores en el tiempo total de permanencia en la vivienda.
Las diferencias más claras se aprecian cuando se consideran separadamente las viviendas en propiedad, las alquiladas y las cedidas; la duración media inferida para los hogares que poseen su vivienda (31 años) se sitúa muy por encima de la de los hogares en régimen de cesión (14 años) o de alquiler (9 años). Conclusiones similares se obtienen a partir de las duraciones medianas inferidas.
El régimen de tenencia muestra que la duración mediana inferida en 2000 es mayor que la declarada para las viviendas en propiedad (26 años frente a 19). Sin embargo, en las viviendas de alquiler ocurre lo contrario (5 años frente a 7).
También hay una importante incidencia de los niveles de renta y de los precios de alquiler sobre el tiempo total de residencia inferido. Así, son los hogares de renta más baja (cuartil 1.º) o más alta (cuartil 4.º) los que muestran las duraciones mayores, sensiblemente superiores a las de los hogares de renta intermedia (cuartiles 3.º y 2.º, respectivamente). La intuición lleva a deducir que los hogares de menor renta (cuartil 1.º) son los menos dispuestos a soportar los elevados costes de transacción derivados del cambio de vivienda,¿cómo podemos explicar la relación «mayor renta mayor permanencia» en el resto de hogares? El análisis descriptivo de los datos muestra, de forma consistente en los tres períodos muestrales, que la mayor renta está asociada al régimen de propiedad (así por ejemplo, en 2000, prácticamente el 27 por 100 de los hogares en propiedad disponen de una renta superior al valor del cuartil 3.º de la distribución total de esta variable, mientras que en arrendamiento este porcentaje ronda el 19 por 100 y en cesión el 11 por 100). Esto ayuda a justificar la mayor duración en las rentas más altas (cuartil 4.º) en un país donde la propiedad llega a representar más del 84 por 100 del parque residencial en el año 2000.
Por su parte, los hogares que residen en una vivienda de bajo precio de alquiler tienden a permanecer más tiempo en ella. A expensas de la fuerte relación existente entre las variables renta-propiedad y renta-precio de alquiler que apoyarían los argumentos anteriores, la intuición de este resultado lleva a considerar también el siguiente efecto derivado de la heterogeneidad que presenta el sector de arrendamiento español. Así, las viviendas de renta antigua (que representan un 7 por 100 del arrendamiento total en 1990) se caracterizan por un bajo alquiler y larga duración (precio congelado desde su ocupación anterior a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964) frente al arrendamiento libre (un 36 por 100) que presenta un precio sustancialmente mayor y un tiempo de ocupación menor. En una situación intermedia estaría el resto del arrendamiento (un 25 por 100 son viviendas con algún tipo de protección oficial y el 32 por 100 que no declaran su calificación legal).
La incidencia del factor geográfico parece ciertamente menor, aunque puede verse que las regiones Noroeste y Centro están caracterizadas por una mayor permanencia del hogar en la vivienda.
METODOLOGIA Y DATOS: Los datos utilizados son representativos a nivel nacional y proceden de las Encuestas de Presupuestos Familiares de 1980-81 y 1990-91 (EPF’s de 1980 y 1990) y de la Muestra Completa del Panel de Hogares de la Unión Europea del año 2000 (PHOGUE 2000). Se trata de las principales encuestas elaboradas por el Instituto Nacional de Estadística con información sobre hogares y vivienda.
Se considera que variable duración para distintos colectivos de vivienda según: el régimen de tenencia, la localización, el nivel de ingresos del hogar y el valor de la vivienda.
La duración disponible es el tiempo de ocupación de la vivienda (número de años que el hogar lleva residiendo en la vivienda que ocupa en el momento de la encuesta).
Para inferir la distribución de la duración total de residencia de los hogares, F(.), a partir de la distribución de la ocupación declarada (tiempo de ocupación en la vivienda), G(.). En el contexto de la Teoría de Procesos de Renovación. Estimo modelos econométricos propuestos para identificar la distribución del tiempo de permanencia en la vivienda para distintos grupos de hogares.
RESULTADOS: Los subgrupos atendiendo a las variables región geográfica, régimen de tenencia, nivel de renta, y precio del alquiler, permiten observar la incidencia que tienen estos factores en el tiempo total de permanencia en la vivienda.
Las diferencias más claras se aprecian cuando se consideran separadamente las viviendas en propiedad, las alquiladas y las cedidas; la duración media inferida para los hogares que poseen su vivienda (31 años) se sitúa muy por encima de la de los hogares en régimen de cesión (14 años) o de alquiler (9 años). Conclusiones similares se obtienen a partir de las duraciones medianas inferidas.
El régimen de tenencia muestra que la duración mediana inferida en 2000 es mayor que la declarada para las viviendas en propiedad (26 años frente a 19). Sin embargo, en las viviendas de alquiler ocurre lo contrario (5 años frente a 7).
También hay una importante incidencia de los niveles de renta y de los precios de alquiler sobre el tiempo total de residencia inferido. Así, son los hogares de renta más baja (cuartil 1.º) o más alta (cuartil 4.º) los que muestran las duraciones mayores, sensiblemente superiores a las de los hogares de renta intermedia (cuartiles 3.º y 2.º, respectivamente). La intuición lleva a deducir que los hogares de menor renta (cuartil 1.º) son los menos dispuestos a soportar los elevados costes de transacción derivados del cambio de vivienda,¿cómo podemos explicar la relación «mayor renta mayor permanencia» en el resto de hogares? El análisis descriptivo de los datos muestra, de forma consistente en los tres períodos muestrales, que la mayor renta está asociada al régimen de propiedad (así por ejemplo, en 2000, prácticamente el 27 por 100 de los hogares en propiedad disponen de una renta superior al valor del cuartil 3.º de la distribución total de esta variable, mientras que en arrendamiento este porcentaje ronda el 19 por 100 y en cesión el 11 por 100). Esto ayuda a justificar la mayor duración en las rentas más altas (cuartil 4.º) en un país donde la propiedad llega a representar más del 84 por 100 del parque residencial en el año 2000.
Por su parte, los hogares que residen en una vivienda de bajo precio de alquiler tienden a permanecer más tiempo en ella. A expensas de la fuerte relación existente entre las variables renta-propiedad y renta-precio de alquiler que apoyarían los argumentos anteriores, la intuición de este resultado lleva a considerar también el siguiente efecto derivado de la heterogeneidad que presenta el sector de arrendamiento español. Así, las viviendas de renta antigua (que representan un 7 por 100 del arrendamiento total en 1990) se caracterizan por un bajo alquiler y larga duración (precio congelado desde su ocupación anterior a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964) frente al arrendamiento libre (un 36 por 100) que presenta un precio sustancialmente mayor y un tiempo de ocupación menor. En una situación intermedia estaría el resto del arrendamiento (un 25 por 100 son viviendas con algún tipo de protección oficial y el 32 por 100 que no declaran su calificación legal).
La incidencia del factor geográfico parece ciertamente menor, aunque puede verse que las regiones Noroeste y Centro están caracterizadas por una mayor permanencia del hogar en la vivienda.
domingo, 8 de noviembre de 2009
Beatriz Cristina JIMÉNEZ BLASCO Anales de Geografla de/a Universidad Complutense n.0 9-271-277. Ecl. Un. Comp. Madrid. 1989
La movilidad residencial intraurbana constituye actualmente el modo más frecuente de traslado de población en el mundo desarrollado.
En los Estados Unidos se estima que cada año cambia de residencia alrededor de un 20 %, de la población y cerca de dos tercios de estos cambios se realizan dentro de la misma ciudad. Robson (1969) estimó la movilidad residencial en Gran Bretaña en torno a un 10% y White (1984) para distintas ciudades de Europa Occidental calcula unos porcentajes de cambio residencial que varían entre un 5 y un 12%.
El proceso de cambios de residencia es un fenómeno complejo, porque incluye diversas cuestiones, como quiénes son los grupos de población más móviles, qué razones son las que principalmente impulsan al traslado, dónde se dirigen, cuándo y cómo.
Aún hoy en día no existen demasiados estudios empíricos sobre el tema.
El estudio de la movilidad residencial intraurbana presenta tres áreas de interés principales:
1. Teorías generales acerca de la movilidad residencial.
2. Relación entre la movilidad residencial y la estructura urbana.
3. El proceso de toma de decisión de cambio residencial y elección de nueva vivienda.
El proceso de toma de decisión de cambio residencial y elección de nueva vivienda
La decisión de vivir en un lugar determinado de la ciudad refleja una amplia variedad de características personales y de la propia ciudad, por lo que evaluar las causas de esta toma de decisión resulta complejo.
De hecho, las hipótesis lanzadas sobre los mecanismos de la elección de residencia se apoyan todavía en un escaso volumen de información empírica.
Dentro del tema de la elección de residencia se han solido desglosar tres aspectos diferentes pero que actúan conjuntamente. Estos son:
— Las aspiraciones de la familia.
— Las restricciones que pueden operar ante un cambio residencial deseado, especialmente las de tipo económico.
— Los medios de información sobre viviendas disponibles, entre los que destaca, sin duda, los contactos personales sobre cualquier otro medio de información.
El proceso de toma de decisión que supone la elección de una nueva vivienda incluye diversas fases que algunos autores han intentado sistematizar y que aglutinan aspectos de la conducta y percepción de las familias, así como de los mecanismos de información sobre viviendas disponibles. Las aspiraciones de la familia, las restricciones económicas y la información obtenida se entremezclan, conformando en cada individuo un mapa mental de la ciudad, en el que se distinguen perfectamente las áreas residenciales según su grado de atracción y rechazo (Browne y Moore, 1970; Short, 1978).
Los investigadores han dirigido sus esfuerzos hacia el estudio de las preferencias residenciales de los ciudadanos y los motivos que subyacen bajo ellas, poniendo un especial interés en descubrir correspondencias entre determinados tipos sociodemográfícos —por motivos de renta, raza, edad, etc.— y su elección residencial.
En definitiva, la movilidad residencial intraurbana presenta un a amplia variedad de temas de investigación sobre los que todavia no hay muchos trabajos empíricos, especialmente en nuestro país. Por otra parte, los planteamientos teóricos formulados sobre la cuestión responden únicamente a la situación en el mundo desarrollado capitalista, restringiéndose sobre todo a los Estados Unidos, y casi siempre retiriéndose sólo a las clases medias y altas.
En los Estados Unidos se estima que cada año cambia de residencia alrededor de un 20 %, de la población y cerca de dos tercios de estos cambios se realizan dentro de la misma ciudad. Robson (1969) estimó la movilidad residencial en Gran Bretaña en torno a un 10% y White (1984) para distintas ciudades de Europa Occidental calcula unos porcentajes de cambio residencial que varían entre un 5 y un 12%.
El proceso de cambios de residencia es un fenómeno complejo, porque incluye diversas cuestiones, como quiénes son los grupos de población más móviles, qué razones son las que principalmente impulsan al traslado, dónde se dirigen, cuándo y cómo.
Aún hoy en día no existen demasiados estudios empíricos sobre el tema.
El estudio de la movilidad residencial intraurbana presenta tres áreas de interés principales:
1. Teorías generales acerca de la movilidad residencial.
2. Relación entre la movilidad residencial y la estructura urbana.
3. El proceso de toma de decisión de cambio residencial y elección de nueva vivienda.
El proceso de toma de decisión de cambio residencial y elección de nueva vivienda
La decisión de vivir en un lugar determinado de la ciudad refleja una amplia variedad de características personales y de la propia ciudad, por lo que evaluar las causas de esta toma de decisión resulta complejo.
De hecho, las hipótesis lanzadas sobre los mecanismos de la elección de residencia se apoyan todavía en un escaso volumen de información empírica.
Dentro del tema de la elección de residencia se han solido desglosar tres aspectos diferentes pero que actúan conjuntamente. Estos son:
— Las aspiraciones de la familia.
— Las restricciones que pueden operar ante un cambio residencial deseado, especialmente las de tipo económico.
— Los medios de información sobre viviendas disponibles, entre los que destaca, sin duda, los contactos personales sobre cualquier otro medio de información.
El proceso de toma de decisión que supone la elección de una nueva vivienda incluye diversas fases que algunos autores han intentado sistematizar y que aglutinan aspectos de la conducta y percepción de las familias, así como de los mecanismos de información sobre viviendas disponibles. Las aspiraciones de la familia, las restricciones económicas y la información obtenida se entremezclan, conformando en cada individuo un mapa mental de la ciudad, en el que se distinguen perfectamente las áreas residenciales según su grado de atracción y rechazo (Browne y Moore, 1970; Short, 1978).
Los investigadores han dirigido sus esfuerzos hacia el estudio de las preferencias residenciales de los ciudadanos y los motivos que subyacen bajo ellas, poniendo un especial interés en descubrir correspondencias entre determinados tipos sociodemográfícos —por motivos de renta, raza, edad, etc.— y su elección residencial.
En definitiva, la movilidad residencial intraurbana presenta un a amplia variedad de temas de investigación sobre los que todavia no hay muchos trabajos empíricos, especialmente en nuestro país. Por otra parte, los planteamientos teóricos formulados sobre la cuestión responden únicamente a la situación en el mundo desarrollado capitalista, restringiéndose sobre todo a los Estados Unidos, y casi siempre retiriéndose sólo a las clases medias y altas.
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