COLOM ANDRÉS, C. y MOLÉS MACHÍ, MC, Movilidad, tenencia y demanda de vivienda en España, Departamento de Economía Aplicada, Universidad de Valencia,

RELEVANCIA: Es el trabajo propuesto para replicar su metodología con los datos de la base "Calidad de Vida". Estudia el caso de España. Emplea microdatos

PROPOSITO: El trabajo persigue estudiar el comportamiento de los hogares españoles ante las decisiones de movilidad, elección del régimen de tenencia (considerando que existe endogeneidad entre ambas) y demanda de servicios de vivienda para aquellos hogares que acaban de mudarse y por lo tanto están en equilibrio respecto a la cantidad de vivienda consumida.

El modelo utilizado en este trabajo se basa en la teoría del consumidor, y pretende explicar el comportamiento de los hogares ante las decisiones de movilidad (cambio o no de la vivienda), elección del régimen de tenencia y demanda de servicios de vivienda.

Postula que cada hogar se enfrenta a tres decisiones, las dos primeras son elecciones discretas, en las que elige entre un conjunto de bienes o alternativas y en la última decisión el hogar se plantea qué cantidad de bien consumir. Para elegir de forma óptima, en primer lugar, se maximiza la utilidad bajo cada una de las alternativas consideradas (no cambia de vivienda, cambia a una vivienda en régimen de propiedad o cambia a una vivienda en régimen de alquiler). En segundo lugar, se comparan estos niveles máximos asociados a cada alternativa y se elige aquella que reporta al hogar la mayor utilidad

METODOLOGIA Y DATOS: El modelo econométrico propuesto para contrastar empíricamente el comportamiento de los hogares está formado por cuatro ecuaciones:
La primera representa la decisión discreta: cambiarse o no de vivienda.
La segunda, la elección del régimen de tenencia de la vivienda: propiedad o alquiler.
Las otras dos ecuaciones, una para los hogares propietarios y otra para los hogares inquilinos modelizan la demanda de servicios de vivienda.

El trabajo plantea un análisis simultáneo de las decisiones de movilidad, tenencia y demanda para ello realiza la estimación del modelo, compuesto por cuatro ecuaciones mediante un procedimiento en dos etapas se considerará un modelo probit bivariante censurado, en la segunda etapa, se estima cada una de las dos ecuaciones de demanda por mínimos cuadrados ordinarios incorporando dos variables de selección muestral, calculadas a partir de la estimación del modelo probit bivariante censurado de la etapa anterior.

Datos:
Extraídos de la Encuesta de Presupuestos Familiares 1990/91.
De todos estos hogares se han eliminado aquellos que disfrutan de la vivienda en un régimen distinto a la propiedad o el alquiler y aquellos que presentan errores de medida o no se dispone de toda la información necesaria para el análisis.
La muestra final está formada por 19559 hogares, de los cuales 4162 han cambiado de vivienda en los últimos siete años y de estos han optado por la vivienda en propiedad 3033 mientras que 1129 viven en alquiler.

Variables dependientes e independientes:

Variables endogenas:
Como variable endógena en la ecuación de movilidad tenemos MOVER que toma el valor 1 si el hogar ha cambiado de vivienda en los últimos siete años y 0 en otro caso.

Para la segunda ecuación (régimen de tenencia) la variable dependiente es TENENCIA cuyo valor 1 representa que el hogar ha optado por una vivienda en régimen de propiedad y el 0 indica que su elección ha sido el alquiler.

Para las ecuaciones de demanda de servicios de vivienda a la variable endógena se la ha denotado como DEMANDA. Esta variable indica la cantidad demandada en servicios de vivienda (en logaritmos) por los hogares y está definida como el gasto total anual realizado por el hogar en su vivienda dividido por el precio de compra o alquiler según sea su régimen de tenencia. Para los hogares propietarios el gasto total se ha calculado como la suma de los gastos de contribuciones y tasas municipales, reparaciones, gastos comunitarios y el coste de la vivienda, mientras que para los inquilinos se utiliza el alquiler anual pagado por el hogar en lugar del coste.

Variables exogenas:
Las variables exógenas que recogen características del sustentador principal y
del hogar incluyen el SEXO, la EDAD (introducida en forma cuadrática), el nivel de estudios alcanzado por el sustentador principal, para el que se han distinguido tres niveles, el número de miembros del hogar (MIEMHOG), el número de hijos menores
de 16 años residentes en el hogar (HIJOS) y si el hogar está formado o no por una pareja (PAREJA).
Para las decisiones de movilidad y tenencia, se ha considerado además una variable demográfica, el tamaño del municipio de residencia, introducida como cinco variables ficticias (TMUNI1-5), para que recoja posibles diferencias de comportamiento debidas a que el hogar esté residiendo en un ámbito rural o urbano.
Los factores económicos considerados son la RENTA disponible del hogar y el
precio de las viviendas, ambas en logaritmos. Considerar estas variables en logaritmos tiene la ventaja de que los coeficientes asociados a las mismas en las ecuaciones de demanda serán las propias elasticidades renta y precio respectivamente. Para la ecuación de movilidad se utilizará como precio de las viviendas la variable COMPRA que recoge el precio de compra por metro cuadrado que ofrece el Ministerio de Fomento (MOPTMA) para el periodo 1990/91. Para la decisión de tenencia se utiliza un indicador del precio definido como el cociente entre el precio de compra y el precio de alquiler, y que denotamos como INPRECIO(2).


RESULTADOS:
Los resultados obtenidos en este estudio muestran la necesidad de estimar conjuntamente las decisiones de movilidad, régimen de tenencia y demanda de servicios de vivienda, ya que el coeficiente de correlación lineal entre las dos primeras decisiones, y los factores que corrigen el sesgo de selección en las ecuaciones de demanda, han resultado ser significativamente distintos de cero.
Como era de esperar, los factores económicos (renta y precios) son determinantes
de las elecciones analizadas. El nivel de renta familiar afecta de forma positiva en todas las ecuaciones del modelo, es decir, los hogares con rentas elevadas son los más proclives a mudarse de vivienda y ser propietarios y además son los que efectúan mayor gasto en servicios de vivienda. La diferencia que encontramos con respecto a lo obtenido en los trabajos realizados en otros países (Ermisch (1996) y Goodman (2002)) está en la ecuación de movilidad, ya que estos autores encuentran un coeficiente negativo para la renta, aunque no significativo.
El comportamiento que se observa frente a variaciones en el precio de las viviendas
es el esperado, los aumentos del precio frenan la movilidad mientras que potencian la tenencia en propiedad, seguramente como un efecto de acumulación de riqueza por parte de los hogares. Como era previsible, la demanda de servicios de vivienda disminuye cuando el precio de las viviendas aumenta, tanto en los hogares propietarios como en los inquilinos. Se ha observado además que los hogares inquilinos son más sensibles ante cambios en el precio de las viviendas que los propietarios, tal y como muestra la elasticidad precio estimada.
Los resultados obtenidos para las variables económicas en la demanda de servicios
de vivienda son análogos a los que se han obtenido para los hogares de otros países (Edin y Englund (1991), Ermisch (1996) y Goodman (2002)), pero en el caso español se ha encontrado que tanto la elasticidad renta como la elasticidad precio son un poco más elevadas.
En cuanto al resto de variables consideradas en el modelo, hemos constatado la influencia de los factores demográficos en las decisiones de movilidad y tenencia, en particular destaca la elevada influencia de la edad del sustentador principal, pero una vez el hogar ha realizado estas elecciones, la cantidad de servicios de vivienda demandada, sobre todo si ha elegido ser propietario, ya no depende de ellos.